Común es la confusión del concepto de avalúo fiscal con la valorización comercial de una vivienda. En efecto, ambos son cálculos válidos para tasar un inmueble, pero no son sinónimos ya que se efectúan con propósitos diferentes. De ese modo, en el presente artículo repasaremos los aspectos clave de ambos conceptos.
¿Qué es el avalúo fiscal?
El avalúo fiscal es el valor que el Servicio de Impuestos Internos (SII) otorga a una propiedad con fines tributarios y se determina mediante la suma de la valorización del terreno y las construcciones que existan en él, con el objetivo de establecer impuestos territoriales o contribuciones.
En ese contexto, son varios los factores que éste considerará para determinar dicho monto, entre los cuales se encuentran el tamaño, ubicación, cantidad de habitaciones, baños terminados, materiales de construcción, área construida y valor del terreno.
De ese modo, el SII ejecuta actualizaciones en el valor tributario de cada propiedad con una frecuencia de cuatro años, considerando, además, aquellos cambios a nivel urbanístico, tales como inversiones en la infraestructura vial, comercial o recreacional que rodean al inmueble evaluado. Por supuesto, también se tienen en cuenta factores que disminuyen su valor, como la instalación de plantas industriales o basurales en sectores aledaños.
Contribuciones según el tipo de propiedad
Los bienes inmuebles se clasifican en dos categorías: habitacionales y agrícolas, siendo los primeros afectados por un impuesto territorial equivalente 0,98% del avalúo fiscal de la propiedad, mientras que en el segundo caso se aplica una tasa del 1,204%
Estos porcentajes se obtienen al multiplicar el valor total del avalúo por el porcentaje correspondiente al tipo de propiedad que se está evaluando y su propietario deberá pagar este impuesto en un total de cuatro cuotas anuales.
Se debe considerar, además, que en el caso de propiedades acogidas a la ley de Copropiedad Inmobiliaria – como por ejemplo un departamento- hay que valorar el avalúo prorrateado correspondiente a los bienes comunes asociados a la propiedad.
¿Dónde solicitar el certificado de avalúo fiscal?
Este trámite se puede efectuar en el sitio web del Servicio de Impuestos Internos, donde podrá adquirir el certificado correspondiente al avalúo fiscal de su propiedad además de otros datos asociados como el nombre, cédula de identidad (RUN) y dirección del propietario, si ese inmueble está destinado o no a la renta y su afección o exención del pago de impuestos.
Pero entonces, ¿Cómo se obtiene el valor comercial?
Al tasar una propiedad, lo que tiende a llamar la atención de los propietarios es que el avalúo fiscal tiende a ser bastante inferior al monto de una tasación comercial. Esto se debe a que este último corresponde al precio más alto que los compradores están dispuestos a pagar, decisión en la que influyen factores adicionales a los considerados en una evaluación con fines tributarios.
Por ejemplo, en una tasación realizada por el Servicio de Impuestos Internos, el valor que este le otorgue a una propiedad ubicada en la calle Maipú de Concepción podría ser relativamente bajo producto de la antigüedad de los edificios. Sin embargo, ésta se trata de una arteria urbana con un alto tráfico y rodeada de servicios, de manera que su precio comercial será mucho mayor.
En consecuencia, para establecer el valor comercial de su casa, el tasador prestará atención a la oferta y demanda del lugar, factores que podrían verse afectados en función de las condiciones de financiamiento, modalidad de pago o el lucro que se espera obtener de la propiedad.
Las políticas económicas que rigen al país en un momento determinado, tanto en materia impositiva, crediticia o habitacional también podrían ser concluyentes a la hora de fijar un precio de venta para su inmueble, por lo que se debe estar atento al contexto nacional para decidir la rentabilidad de una transacción.
En conclusión, el avalúo fiscal fija un precio considerando estrictamente las condiciones físicas en que se encuentra su vivienda y/o terreno, mas no contempla en su cálculo comparación alguna con el precio que el público esté dispuesto a pagar respecto a los beneficios adicionales en términos urbanísticos que su inmueble pueda entregar.
