¿Cómo calcular el valor de una propiedad en Chile?

Para poder poner precio a una propiedad requieres los servicios de un tasador, el cual es un profesional calificado e inscrito en el Servicio de Vivienda y Urbanismo, SERVIU, quien recolectará y evaluará datos para luego emitir un documento legal que indique el precio de mercado en la venta, compra o arriendo de un bien raíz.

En ese contexto, son varios los factores que éste considerará para determinar dicho monto, entre los cuales se encuentran el tamaño, ubicación, cantidad de habitaciones, baños terminados, materiales de construcción, área construida, valor del terreno, vías de acceso y particularidades del área circundante a su inmueble.

De ese modo, la tasación inmobiliaria se constituye además como un paso fundamental no solo para evitar que tu casa o departamento sea vendido o arrendado a un precio inadecuado, sino que también para la solicitud de créditos hipotecarios, compra de seguros, dirimir herencias familiares entre otros trámites legales.

Pero, ¿cómo el tasador lleva a cabo este proceso? En el presente artículo les presentamos un exhaustivo análisis de aquellos aspectos clave en una tasación inmobiliaria.

El valor de tasación de un inmueble se determina en base a su valor físico, de renta y de mercado, conjunto que se le designa en lenguaje técnico como valores base de tasación.

A su vez, el carácter y destino de la propiedad también deben ser considerados en esta ecuación. El objetivo de la tasación es, además, de suma importancia al momento de realizar este cálculo.

Se lee complicado, ¿no? En efecto, la valorización de un bien raíz es un proceso complejo, pero despreocúpese que, a continuación, serán explicados en detalle cada uno de estos puntos.

• Valor físico:
  Este indicador se compone de la suma entre los valores comercial y de reposición del edificio, representando este último al costo de los materiales y mano de obra que se necesitaría asumir para construir un inmueble de similares características al que se está tasando.
  Por supuesto, a este cálculo se le deben descontar el deterioro físico y depreciación funcional que pueda presentar el edificio al momento de realizar esta evaluación.
  Sin embargo, se debe tener claro que, por sí mismo, el valor físico no representa el valor comercial ya que no tiene en cuenta otros aspectos como la renta, el mercado o las transformaciones urbanísticas que sufre el barrio donde se emplaza la vivienda.
• Valor de renta:
  Es el capital representado por la renta líquida que produce o es capaz de producir el inmueble, capitalizado a una tasa que se calcula de acuerdo a la antigüedad, ubicación, características constructivas y posibilidades del predio.
• Valor de mercado:
  Es el valor que dicta la oferta y la demanda, es decir, al mayor precio que su inmueble podría venderse en el mercado. Por ende, este varía en función de las condiciones de financiamiento, modalidad de pago o el lucro que se espera obtener de la propiedad.
  Índice que además se ve directamente afectado por las políticas económicas que rigen al país en un momento determinado, tanto en materia impositiva, crediticia o habitacional.

Existen dos categorías para clasificar una vivienda al momento de ejecutar el cálculo de tasación:  propiedades destinadas a la renta y propiedades no destinadas a la renta.

Las propiedades destinadas a la renta son aquellas cuyo fin es generar dinero mediante el arriendo de sus instalaciones, como por ejemplo oficinas o locales comerciales y, por tanto, su valor físico o de mercado tendrán una menor influencia al momento de la valorización, siendo el valor de renta aquel índice con mayor peso en el proceso.

Por otro lado, las propiedades no destinadas a la renta son un grupo constituido por casas, departamentos y terrenos para viviendas. El precio justo para su compra o venta se establece en concordancia con la base comparativa de propiedades en situación similar.

En consecuencia, el valor de dicho terreno obtendrá bonificaciones si este contiene alguna vivienda u otra obra significativa de carácter arquitectónico, pero, a su vez podrá ser sancionada mediante un descuento en el monto por conceptos de depreciaciones y reparaciones que deban realizarse en ellos.

Otro factor que incide directamente es el carácter público o privado de los inmuebles, de modo que, en el caso de los primeros, estos son valorizados mediante el método de reposición, mientras que los valores de mercado y físico serán determinantes en el segundo escenario.

El valor de un inmueble será distinto dependiendo de los objetivos que motivan a la ejecución de esta evaluación, de tal forma que es necesario distinguir entre una tasación bancaria, comercial o tributaria.

Por ende, en el caso de una tasación bancaria se reconoce que su principal finalidad es informar a una institución financiera sobre el valor de la garantía del terreno a hipotecar.

En la definición de dicho monto intervienen con igual peso los tres valores base que mencionamos con anterioridad. Por ejemplo, el valor de renta influye en el arriendo con que el deudor paga su dividendo; el comercial en caso de rematar el inmueble y el físico para evaluar las condiciones físicas de éste.

Si se trata en cambio, de una tasación comercial y se desea vender o comprar un predio, entonces se privilegia el valor de mercado. Por otro lado, si lo que se requiere es usufructuar del arriendo de la propiedad, entonces prima el valor de renta.

Por último, si la finalidad es determinar el valor impositivo de un bien raíz para establecer las contribuciones fiscales que deben aplicarse al mismo, se realizará una tasación tributaria o mejor conocida como avalúo fiscal.

Para iniciar este proceso, lo esencial es contar con la escritura de compraventa del inmueble y un certificado de informaciones municipal previas para la propiedad. Sin embargo, otros documentos importantes que agilizan una tasación son los planos de edificación, planos de loteo, especificaciones técnicas, fechas de permisos de edificación y recepciones municipales.